我有我的姿態(tài)600字作文
上海樓市新政對(duì)誰(shuí)影響最大?下面去了解一下吧！
今天(3月25日)上午10點(diǎn)，“史上最嚴(yán)”樓市新政發(fā)布，其中，重點(diǎn)涉及的調(diào)控措施有：第一，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴(yán)重查處違法違規(guī)行為;第二，落實(shí)差別化的信貸政策，對(duì)于擁有一套住房再次購(gòu)買普通商品住宅首付比例調(diào)整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;第三，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，對(duì)于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求從2年提高到5年。
上述政策的出臺(tái)，對(duì)于上海樓市來講可謂是“史上最嚴(yán)”。那么，為何“史上最嚴(yán)”樓市新政在2016年第一季度即將結(jié)束時(shí)候發(fā)布?“史上最嚴(yán)”樓市新政發(fā)布后對(duì)上海樓市影響如何?
為何“史上最嚴(yán)”樓市新政在2016年第一季度即將結(jié)束時(shí)候發(fā)布?
春節(jié)之后，上海商品住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)迅速回升，從市場(chǎng)去化壓力來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止2016年3月21日，上海市商品住宅庫(kù)存量已經(jīng)降至 849.78萬(wàn)平方米，由于去年下半年至今市場(chǎng)成交量及去化速度維持相對(duì)高位，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至6.02個(gè)月(按照3個(gè)月移動(dòng)存銷比計(jì)算)，單純從指標(biāo)意義上來看，短期內(nèi)上海商品住宅基本面將繼續(xù)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)。
從上海商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年 1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬(wàn)平方米、79萬(wàn)平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)3月上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬(wàn)平方米。按照這樣的預(yù)估值來計(jì)算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬(wàn)平方米，這是歷史上前所未有的!自此，大家不要忘記，今年一季度的上海商品住宅超過440萬(wàn)平方米的成交量是在去年1500萬(wàn)平方米高位基礎(chǔ)上繼續(xù)放的量。這說明，春節(jié)之后，上海樓市繼續(xù)延續(xù)去年火爆的態(tài)勢(shì)，此時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)過熱。
在這個(gè)階段，“兩會(huì)”期間陳政高部長(zhǎng)、韓正書記發(fā)話調(diào)控一線城市樓市(韓正書記針對(duì)的是上海)，上海發(fā)改委、銀監(jiān)局、住建委等政府相關(guān)部門也在密集調(diào)研上海樓市的走向，同時(shí)，政府也在儲(chǔ)備相關(guān)調(diào)控政策，這讓上海樓市的未來走勢(shì)顯得撲朔迷離。歷經(jīng)這么長(zhǎng)時(shí)間的醞釀，今天“史上最嚴(yán)”發(fā)布，從“史上最嚴(yán)”發(fā)布的內(nèi)容來看，也是有針對(duì)性為當(dāng)前火爆的上海樓市降溫。
“史上最嚴(yán)”樓市新政對(duì)上海樓市有哪些影響?
那么，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，2016年二季度以后上海商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)如何?會(huì)不會(huì)像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆?
從 3月份上海商品住宅交易量來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上周(3月14日-3月20日)上海商品住宅成交面積48萬(wàn)平方米，連續(xù)第三周維持50萬(wàn)平方米左右/周的成交量!按照這樣的市場(chǎng)去化速度，預(yù)計(jì)3月份“小陽(yáng)春”上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬(wàn)平方米!!這個(gè)成交量是前所未有的!3月份“小陽(yáng)春” 變成名副其實(shí)的“大陽(yáng)春”!
那么，這是否說明上海樓市會(huì)繼續(xù)像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆?
顯然，不是!自“兩會(huì)”陳政高部長(zhǎng)、韓正書記發(fā)話調(diào)控一線城市樓市(韓正書記針對(duì)的是上海)后，市場(chǎng)感覺政策不妙，政策從嚴(yán)預(yù)期加強(qiáng)!上海樓市拼命跑量，從上述分析數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商現(xiàn)在是“跑量”走為上啊。此外，由于明確今天上海樓市政策發(fā)布，3月24日上海網(wǎng)簽被擠爆，單日的成交量也創(chuàng)歷史新高。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，僅僅3月24日一天，上海商品住宅成交量就高達(dá)21.42萬(wàn)平方米!!
“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，在政策真正落地嚴(yán)格執(zhí)行之前，在這個(gè)“窗口期”仍然是“跑量”的行情!! 由此可見，當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)火熱的局面是暫時(shí)的，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，第二季度市場(chǎng)交易量會(huì)走低，下半年或因?yàn)榈谝患径仁袌?chǎng)高位放量而進(jìn)入深度的市場(chǎng)調(diào)整期。這是“史上最嚴(yán)”發(fā)布對(duì)于上海樓市推盤節(jié)奏及趨勢(shì)的影響之一。
“史上最嚴(yán)”發(fā)布的第二個(gè)影響，主要在于對(duì)于首次改善型需求的影響。“史上最嚴(yán)”內(nèi)容顯示： 居民擁有一套住房，再次購(gòu)買普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%，并且要求購(gòu)房者承諾自有資金比例，這對(duì)于改善群體來講勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生影響。
另外，央行上海總部公布的歷史數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)首套房和二套房的信貸比例分別為80%和20%。也就是說，二套房的貸款比例并不高。從實(shí)際二套房貸款的改善人群來看，基本上是首次改善人群才會(huì)使用二套房貸，其余的改善群體基本以全款形式支付購(gòu)房。因此，從 “史上最嚴(yán)”二套房貸的政策來看，把購(gòu)買二套普通商品住宅的首次改善群體的首付比例提升至5成，會(huì)延后這類群體的改善購(gòu)房計(jì)劃，導(dǎo)致首次改善這部分需求后置。而對(duì)于全款支付的改善群體來講，即使把非普通住宅首付比例提升至七成影響也并不大。
但是，如果嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則(截止發(fā)文，這個(gè)規(guī)定不清楚怎么執(zhí)行)界定二套房的話，由于二套房貸的執(zhí)行范圍和力度的加大，上海改善型需求將普遍受到影響，從當(dāng)前上海市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)來看，首次改善、置換型改善、二套多套等改善類客戶約占到市場(chǎng)成交總量的50%左右，如果嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則執(zhí)行的話，上海樓市將迅速降溫，市場(chǎng)也將很快進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期。
第三、限購(gòu)政策從嚴(yán)執(zhí)行影響非本地戶籍家庭購(gòu)房計(jì)劃，也影響高端樓盤的成交節(jié)奏。
“史上最嚴(yán)”政策發(fā)布后，對(duì)于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求將從2年提高到5年。限購(gòu)執(zhí)行條件突然從嚴(yán)，影響面比之前會(huì)擴(kuò)大。同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年至 2015這6年間上海人口保持平穩(wěn)，平均每年增加人數(shù)34萬(wàn)，甚至在2015年常住總?cè)丝诔霈F(xiàn)了下滑，其中戶籍人口常年以來保持穩(wěn)定，外來人口數(shù)量出現(xiàn)了小幅下滑。
按照新政前的限購(gòu)政策來看，2011年至2014年外來人口社保和納稅證明剛好符合政策發(fā)布前的購(gòu)房條件，但是，由于“史上最嚴(yán)”新政出臺(tái)，這部分家庭也不得不因?yàn)橄拶?gòu)政策從嚴(yán)執(zhí)行而放棄或延緩購(gòu)房計(jì)劃。從影響面來看，這3年上海常住人口增加了177萬(wàn)，上海新增的外來人口至少占當(dāng)前總?cè)丝诘?.33%。另外，2015年上海新增外來人口出現(xiàn)小幅下滑。我們預(yù)計(jì)，把社保年限提高至五年后影響的人群約占當(dāng)前總?cè)丝诘?%左右。而事實(shí)上，由于大部分外來人口為缺乏購(gòu)買力的學(xué)生與農(nóng)民工，因此，上海限購(gòu)政策從嚴(yán)執(zhí)行影響面會(huì)比7%稍微小一些。
從對(duì)于高端樓市影響來看，由于限購(gòu)政策從嚴(yán)執(zhí)行，打“擦邊球”購(gòu)房的現(xiàn)象將不復(fù)存在，再加上當(dāng)前高端樓盤預(yù)售許可證申請(qǐng)及備案上已經(jīng)實(shí)質(zhì)性收緊，因此，高端樓盤影響會(huì)加大，這部分樓盤成交馬上會(huì)受到影響。
第四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴(yán)重查處違法違規(guī)行為，比如捂盤惜售、首付貸場(chǎng)外配資等現(xiàn)象。
對(duì)于打擊“捂盤惜售”等規(guī)范從業(yè)行為的措施，筆者沒有什么好說的，歷來調(diào)控從嚴(yán)都是這么做的。值得提的就是關(guān)于“首付貸”場(chǎng)外配資的強(qiáng)化監(jiān)管，其實(shí)，這點(diǎn)措施對(duì)樓市的影響并不大，原因在于上海樓市價(jià)格的上漲的根本原因是土地供應(yīng)量少，供求關(guān)系緊張，如果這個(gè)問題解決不了，強(qiáng)化“首付貸”場(chǎng)外配資的監(jiān)管也只不過找一個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲“替罪羊”，把“首付貸”場(chǎng)外配資打擊完畢之后，上海仍然會(huì)面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力，屆時(shí)，政策面又該如何解釋呢?上海的土地供應(yīng)量能夠增加?供求關(guān)系能否緩解?
本輪市場(chǎng)調(diào)整期時(shí)間點(diǎn)預(yù)判：10月份上海樓市開始“大幅降價(jià)”
首先，“史上最嚴(yán)”調(diào)控措施發(fā)布后，為什么是10月份上海樓市開始“大幅降價(jià)”?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
第一、政策面已經(jīng)落地，政策面涉及到限購(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行、二套房貸政策收緊、二手房交易政策收緊、高端樓盤預(yù)售許可證從嚴(yán)、中介行業(yè)監(jiān)管的加強(qiáng)等等。這些政策面會(huì)對(duì)上海樓市調(diào)整期的到來起到助推作用。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，歷次上海樓市調(diào)控政策面從從嚴(yán)開始的月份計(jì)算，大約7個(gè)月左右時(shí)間上海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個(gè)時(shí)間點(diǎn)來判斷的話，當(dāng)前上海樓市政策在3月底出臺(tái)，那么，10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時(shí)間段，因此，在10月份為了激活市場(chǎng)成交量，或者部分房企因?yàn)橘Y金面的問題，上海樓市勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)“降價(jià)”甚至“大幅降價(jià)”以價(jià)換量的局面。
第二，2014年以來上海土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)，到今年下半年這個(gè)時(shí)間段，也剛剛好是這些“地王”們?nèi)胧械臅r(shí)間點(diǎn)。從這些“地王”們的定價(jià)來看，勢(shì)必是沖著上海樓市價(jià)格繼續(xù)上漲而來的，然而，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)讓這些“地王”們失望了，按照上面的分析，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)剛剛又是市場(chǎng)調(diào)整期，下半年這個(gè)時(shí)間將無(wú)法支撐這些“地王”們的預(yù)期入市價(jià)格，因此，“地王”們的日子也一定不會(huì)好過，在下半年， “地王”們的項(xiàng)目也一定是率先降價(jià)銷售的，或者低價(jià)入市銷售的。
第三，在歷年的第四季度，往往是開發(fā)商們尤其是品牌開發(fā)商們沖刺銷售業(yè)績(jī)的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進(jìn)入市場(chǎng)成交量的低谷期，那么，對(duì)于上海的開發(fā)商們來講，在沖刺銷售業(yè)績(jī)的時(shí)候市場(chǎng)“啞火”了，想當(dāng)然的，這些開發(fā)商不會(huì)坐以待斃，降價(jià)甚至“大幅降價(jià)”或低價(jià)入市成為它們沖刺銷售業(yè)績(jī)的最直接的手段，因此，從10月份開始，由于開發(fā)商沖刺銷售業(yè)績(jī)的因素驅(qū)動(dòng)，這個(gè)時(shí)間段必然會(huì)出現(xiàn)“降價(jià)”甚至“大幅降價(jià)”的現(xiàn)象。
第四、市場(chǎng)透支之后市場(chǎng)交易必然會(huì)調(diào)整，“史上最嚴(yán)”將加速市場(chǎng)調(diào)整期的到來。
春節(jié)之后，上海樓市本來即將進(jìn)入自發(fā)的市場(chǎng)調(diào)整期，然而，央行降準(zhǔn)0.5%，財(cái)政部新政也發(fā)布，再加上開發(fā)商的營(yíng)銷操作，市場(chǎng)迅速回升，甚至市場(chǎng)出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤”頻現(xiàn)的局面。從成交數(shù)據(jù)來看，今年一季度商品住宅成交量就超過440萬(wàn)平方米，市場(chǎng)繼續(xù)放量。至此，本來該來的市場(chǎng)調(diào)整期被政策面的利好打斷了，市場(chǎng)調(diào)整期只能延后。
但是，這并不是市場(chǎng)繼續(xù)好轉(zhuǎn)的表現(xiàn)。因?yàn)樵?015年市場(chǎng)成交量已經(jīng)透支的繼續(xù)上今年一季度繼續(xù)透支，這意味著市場(chǎng)透支的力度再度放大，這也意味著一旦市場(chǎng)調(diào)整期來臨，調(diào)整的幅度也會(huì)相對(duì)較深，降價(jià)甚至大幅“降價(jià)潮”也會(huì)因?yàn)檫@輪市場(chǎng)需求的透支而來臨。
從調(diào)整期到來的時(shí)間來看，由于市場(chǎng)需求的透支與“史上最嚴(yán)”政策面的從嚴(yán)預(yù)期，2016年二季度上海樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，“量跌價(jià)穩(wěn)”將是整體二季度趨勢(shì)(盡管一季度市場(chǎng)仍然繼續(xù)高位放量)，同時(shí)，下半年開始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨，在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。
(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)
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