難忘的瞬間作文500字（精選54篇）
篇一：萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)品牌調(diào)研報(bào)告
一、萬科地產(chǎn)品牌形象包裝概述2
二、萬科地產(chǎn)品牌傳播渠道3
三、萬科地產(chǎn)品牌傳播新聞脈絡(luò)調(diào)研4
四、萬科地產(chǎn)品牌支撐元素分析7
五、萬科地產(chǎn)品牌形象廣告11
六、萬科地產(chǎn)企業(yè)品牌費(fèi)用投入分析圖13
七、萬科地產(chǎn)企業(yè)形象包裝其他媒體調(diào)研13
八、萬科地產(chǎn)品牌宣傳調(diào)研分析14
九、萬科地產(chǎn)企業(yè)品牌文字稿16
一、萬科品牌形象包裝概述
萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523。3萬平方米，竣工面積529。4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478。7億元，結(jié)算收入404。9億元，凈利潤40。3億元，根據(jù)“2009中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究”公布的最新數(shù)據(jù)顯示，萬科地產(chǎn)以120億元的企業(yè)品牌價(jià)值身價(jià)居中國地產(chǎn)企業(yè)第一位。
萬科地產(chǎn)從公司成立之初就很注重公司的品牌形象推廣了，為此，甚至還舉辦大型的“萬科企業(yè)品牌推廣會”來達(dá)到包裝企業(yè)品牌形象的目的，從2000年起，萬科開始了穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略，每進(jìn)駐一新的城市，萬科在建造產(chǎn)品的同時(shí)也開始思考品牌的整合，通過尋找當(dāng)?shù)貙?shí)力廣告公司的合作開始策劃和打造萬科新的品牌形象。
萬科地產(chǎn)在品牌形象推廣上，實(shí)行兩步走，一為產(chǎn)品服務(wù)，二為產(chǎn)品質(zhì)量。由于市場信息的不對稱，消費(fèi)者必須要引導(dǎo)和動員，需要給他們一個(gè)購買的理由，只有這樣才能夠得到客戶的擁護(hù)，形成產(chǎn)品的忠誠度。萬科地產(chǎn)最開始的品牌傳播方式是炒作：主要是通過物業(yè)管理和萬客會。萬科首先從不動產(chǎn)的服務(wù)開始做品牌，品牌是一個(gè)持續(xù)性的保證。再通過專業(yè)的品牌形象包裝公司的策動，將效果最大化，形成一種軟服務(wù)，就是口碑。品牌口碑使得萬科地產(chǎn)如鶴立雞群掀起了物業(yè)服務(wù)浪潮，并為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商所仿效，萬科地產(chǎn)首創(chuàng)物業(yè)管理的服務(wù)模式拉開了房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的賣點(diǎn)，也為萬科地產(chǎn)第一奠定了基礎(chǔ)。
萬科地產(chǎn)在形成良好口碑的同時(shí)，對產(chǎn)品的質(zhì)量也進(jìn)行了嚴(yán)格的把控，并將這種把控程度文字化，通過品牌形象包裝公司將這種對質(zhì)量的嚴(yán)格要求擴(kuò)大化，進(jìn)而形成口碑，因?yàn)榭诒切纬善放浦艺\度最關(guān)鍵的一環(huán)，品牌忠誠度能夠有效地抵擋產(chǎn)品同質(zhì)化和惡性的價(jià)格戰(zhàn)所帶來的沖擊。萬科地產(chǎn)早期的品牌形象主要集中在萬科文化和物業(yè)服務(wù)等軟實(shí)力部分，但硬件部分和質(zhì)量的優(yōu)勢并沒有留給受眾什么深刻的印象，因此，萬科重新調(diào)整品牌戰(zhàn)略，把萬科的利益點(diǎn)集中在“展現(xiàn)自我的理想生活”提出了“建筑無限生活”這一品牌口號，同時(shí)建立品牌識別系統(tǒng)，品牌管理體系、傳播策略等，從此，萬科正式踏入整合營銷傳播階段，也成就了萬科地產(chǎn)行業(yè)第一的品牌形象。
二、萬科品牌傳播渠道：
新聞中心
三、萬科地產(chǎn)品牌傳播新聞脈絡(luò)調(diào)研：
綜述：
縱觀萬科地產(chǎn)從1989年成立以來截止至現(xiàn)在所做的品牌傳播新聞訴求，可分為三個(gè)階段，每一階段都是對上一階段的'總結(jié)和延續(xù)，是萬科地產(chǎn)不斷突破不斷升華的必經(jīng)階段，這三個(gè)階段可分為：
第一階段：1989～20XX年，萬科地產(chǎn)借鑒SONY客戶理念，首創(chuàng)“物業(yè)管理”概念，以物業(yè)服務(wù)為企業(yè)品牌訴求突破點(diǎn)來完成企業(yè)品牌的創(chuàng)始；
第二階段：20XX～2007年，萬科地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)企業(yè)品牌疲態(tài)呈現(xiàn)，軟服務(wù)廣為人知，但對建筑本身的硬服務(wù)確得不到客戶的認(rèn)可，針對此現(xiàn)狀，萬科地產(chǎn)啟動了品牌整合過程，提出“建筑無限生活”作為企業(yè)品牌訴求點(diǎn)，將萬科地產(chǎn)帶給業(yè)主舒適生活的物業(yè)理念和萬科地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)現(xiàn)水乳交融。
第三階段：2007～2009年，萬科地產(chǎn)將企業(yè)品牌進(jìn)一步升華，提出“讓建筑贊美生命”的企業(yè)理念，賦予萬科地產(chǎn)企業(yè)一種社會責(zé)任感，更多的地將萬科地產(chǎn)定位為城市營運(yùn)者，宣示萬科地產(chǎn)長期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域，是以一種與自然和社會和諧的方式，努力實(shí)現(xiàn)和滿足消費(fèi)者居住空間需要的品牌理念。
詳解：
“物業(yè)服務(wù)”是萬科地產(chǎn)此階段的企業(yè)品牌訴求點(diǎn)，為達(dá)到將這一企業(yè)品牌理念快速地傳揚(yáng)出去：
1、 萬科地產(chǎn)于20XX年5月10日北京東方君悅酒店舉行“傾心體驗(yàn)無限生活” 萬科企業(yè)形象推廣會，通過聚焦媒體，網(wǎng)絡(luò)人氣，實(shí)現(xiàn)萬科地產(chǎn)企業(yè)品牌的第一次亮相。
2、 萬科地產(chǎn)借鑒媒體覆蓋率廣，受眾面寬的優(yōu)勢資源，進(jìn)行一系列的連環(huán)媒體炒作，提出“以您的生活為本”的企業(yè)核心理念，這是萬科地產(chǎn)
多年來追求的以人為本的客戶理念和企業(yè)文化的延伸和擴(kuò)展。從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現(xiàn)了萬科一直以來貼近客戶、了解客戶和尊重客戶的傳統(tǒng)，更深層次體現(xiàn)了萬科對滿足客戶個(gè)性化需求。
3、 為使萬科地產(chǎn)服務(wù)理念更加的深入人心，萬科地產(chǎn)還創(chuàng)造了“讓萬科人喝游泳池的水”的故事，最早的萬科地產(chǎn)公司姚牧民帶客戶去參觀萬
科的物業(yè)時(shí)，每到一處都會在游泳池逐、駐步停留，與客戶談笑之間，拿個(gè)一次性紙杯，順手兜一口游泳池的水，一飲而盡，令客戶對萬科地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)推崇倍至。
4、 為完成萬科地產(chǎn)的企業(yè)品牌形象推廣，煽動客戶，引導(dǎo)消費(fèi)觀念，萬科地產(chǎn)創(chuàng)建了客戶俱樂部“萬科會”，印制了精美、簡潔、大氣的關(guān)于
萬科地產(chǎn)企業(yè)品牌的形象畫冊，從此之后，萬客會這種模式被眾多同行或非同行爭相效仿。
“建筑無限生活”是萬科地產(chǎn)此階段的企業(yè)品牌訴求點(diǎn)，此階段是對前一階段的升華，引入了產(chǎn)品質(zhì)量理念，為達(dá)到將這一企業(yè)品牌理念快速地傳揚(yáng)出去：
1、 這一階段，萬科地產(chǎn)將媒體新聞炒作下達(dá)到萬科地產(chǎn)全國各地、各個(gè)項(xiàng)目中去，將產(chǎn)品質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來，通過一系
列、高頻率、密集度、多角度、多項(xiàng)目的軟性廣告推動，完成萬科地產(chǎn)軟、硬件齊鳴的局面。
2、 為了完成萬科地產(chǎn)軟、硬件齊鳴的企業(yè)品牌形象，萬科地產(chǎn)開始進(jìn)行一系列的產(chǎn)品榮耀、企業(yè)榮耀、業(yè)績榮耀、人物榮耀等的新
聞炒作，萬科地產(chǎn)全國各地項(xiàng)目的、區(qū)域的、總部的榮譽(yù)報(bào)道頻頻見諸報(bào)紙、媒體、雜志以其其他一切可以完成萬科地產(chǎn)企業(yè)品牌宣傳的渠道。
篇二：萬科集團(tuán)環(huán)境分析報(bào)告
引言：
房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素，一種特殊的商品。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞直接影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)逐漸地被納入市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)市場化程度的不斷提高和國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，來自于宏觀環(huán)境、市場供求、全球化競爭和新技術(shù)不斷涌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，正威脅著各房產(chǎn)公司的正常發(fā)展。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，必須充分認(rèn)識和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢，并充分考慮國家政策、經(jīng)濟(jì)增長、運(yùn)行模式等因素對企業(yè)發(fā)展的影響。
萬科集團(tuán)簡介：
全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)�？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。
萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。
萬科20XX年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動作頻頻。截止目前，萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國在建、規(guī)劃18個(gè)購物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá)150 萬平方米。
萬科20XX年在美國市場的舉動主要是：在2月與鐵獅門房地產(chǎn)公司（Tishman Speyer Properties）宣布成立合資公司，萬科持合資公司70%的股權(quán)，鐵獅門持股30%。
1。萬科外部環(huán)境分析
1。1政治環(huán)境分析
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對國家宏觀政策比較敏感。整體來講，國家對房地產(chǎn)的政策是經(jīng)歷了這樣一個(gè)思路：扶持——抑制房價(jià)過快增長——打壓房價(jià)。近幾年來，由于房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大，房屋價(jià)格上漲過快，需求偏大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等問題愈發(fā)突出，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。
一系列調(diào)控政策的接踵而至，如專項(xiàng)整治房地產(chǎn)市場秩序，治理“捂盤惜售”；加強(qiáng)國有建設(shè)用地管理；促進(jìn)節(jié)約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；建立健全的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗(yàn)著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的耐力。
1。2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超速發(fā)展，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房價(jià)持續(xù)攀升，整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)過熱態(tài)勢，政府接二連三地出臺了系列的金融調(diào)控手段，試圖穩(wěn)定市場，保證經(jīng)濟(jì)長久健康的發(fā)展，同時(shí)也避免過高房價(jià)引來的社會潛在問題。
國家將房地產(chǎn)行業(yè)的外資投資行為列入“限制”行列，限制外商投資及熱錢涌入；從緊的金融手段，銀行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)提升，對于房產(chǎn)市場的資金來源起到明顯抑制，同時(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。
1。3社會環(huán)境分析
國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。2005 年我國人均GDP 達(dá)到1703 美元，已經(jīng)由溫飽邁入小康社會，房地產(chǎn)消費(fèi)將成為當(dāng)前及今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。
各大城市人均居住面積在過去的幾年內(nèi)逐漸增大，在居住人口數(shù)量的提升與人均居住面積的不斷增加的基礎(chǔ)上，住宅需求面積也將隨之攀升，為城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更加廣闊的市場空間。
城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在著同樣的內(nèi)在聯(lián)系，城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到持續(xù)推動的作用。大量的人口將涌入城市，必然使房產(chǎn)這一人們最基本的生活要素變得相對匾乏，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的發(fā)展空間。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了重大變化，貨款購房己成為當(dāng)前人們住房消費(fèi)的主流。隨著生活水平、生活質(zhì)量的逐漸提高，人們喜歡過上舒適安逸的生活，對于住宅消費(fèi)的需求在不斷升級。
1。4技術(shù)環(huán)境分析
技術(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開發(fā)商及消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、節(jié)地和治理污染、住宅裝修的要求上。
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，總體框架已經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成。低碳建筑成為未來的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和住宅產(chǎn)業(yè)化正在形成和發(fā)展。
信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。
住宅產(chǎn)業(yè)化采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，提高住宅的勞動生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。通過實(shí)施信息化實(shí)現(xiàn)了對企業(yè)運(yùn)營的優(yōu)化調(diào)整，有效的提高了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的競爭力。
我國城市用地矛盾日益突出，購房者住宅的品質(zhì)的要求逐漸提高，倡導(dǎo)“節(jié)能省地型”住宅的建設(shè)，提高住宅品質(zhì)和性能，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)新的挑戰(zhàn)。
2。房地產(chǎn)行業(yè)的分析
2。1行業(yè)內(nèi)競爭者分析
行業(yè)內(nèi)競爭的主要特點(diǎn)表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強(qiáng)、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。
2。1。1房地產(chǎn)市場存在著多個(gè)巨頭
如萬科集團(tuán)、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等。其中至2008年末萬科在全國商品住宅市場的占有率為2。34%，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。
2。1。2行業(yè)增長程度
房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價(jià)格。
2。1。3高額固定成本
作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。
2。1。4高的退出成本
房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的。
2。2潛在競爭者分析
進(jìn)入門檻高、新進(jìn)入者威脅小。即使有新進(jìn)入者，大多數(shù)也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗(yàn)和資本。
2。2。1海外競爭加強(qiáng)
中國加入WTO后，外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，海外資金和開發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。海外的開發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的市場競爭力。
2。2。2產(chǎn)品差異化
房地產(chǎn)的性能風(fēng)格差異化和品牌形象差異化明顯，對市場競爭力有較大的影響。
2。2。3資本要求
房地企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的.資源投入，資本要求的限制使進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)有一定的困難。
2。2。4政府政策
國家對房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，對新進(jìn)入者也有也有一定阻礙作用。
2。3替代品分析
嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)作為商品而言幾乎沒有可以替代的產(chǎn)品，政府出臺了各項(xiàng)政策，關(guān)注低收入家庭，并推出各類“政策保障房”，但市場中，商品房的地位仍不可動搖。但是，我們也必須認(rèn)識到，商品房買賣市場在一定程度上將受到以下方面的影響：
2。3。1二手房市場的活躍
具有良好地理位置、較低房價(jià)、成熟社區(qū)配套服務(wù)等特點(diǎn)的二手房勢必成為上海住宅市場的有力補(bǔ)充，伴隨著時(shí)間的推移，二手房也必將成為住宅市場的交易主流。
2。3。2租房意識的興起
年輕的消費(fèi)者開始逐步轉(zhuǎn)變觀點(diǎn)，考慮到依然難以承受高昂的首付價(jià)格，越來越多消費(fèi)者選擇在市中心租房，在享受優(yōu)越地段帶來的居住舒適，同時(shí)避免了承擔(dān)過重的房貸壓力。
2。3。3消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變
居民的消費(fèi)觀正不斷轉(zhuǎn)變，市場中房產(chǎn)消費(fèi)力量正呈現(xiàn)被其它消費(fèi)行為分流的趨勢， 新消費(fèi)時(shí)代的帶來，房產(chǎn)已不再成為人們消費(fèi)的唯一聚焦點(diǎn)。
2。3。4供應(yīng)商議價(jià)能力分析
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，供應(yīng)商是指能夠提供土地、設(shè)計(jì)、建材、施工和營銷等服務(wù)資源的公司或個(gè)人。
土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本資源，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，最主要的供應(yīng)商之一即為土地供應(yīng)商。向市場供應(yīng)了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作為商品的特殊性質(zhì)，對于房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科來說，在土地議價(jià)方面空間極小。
在房產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)類供應(yīng)商制約著房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，但對于中海、萬科等知名房企而言，自身品牌及設(shè)計(jì)能力，將幫助房地產(chǎn)公司獲取更大的反議價(jià)空間。
在建材供應(yīng)方面，大公司的戰(zhàn)略采購方針將幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的議價(jià)空間，當(dāng)然，隨著全球原材料成本的上升，對于部分材料，如鋼材等的議價(jià)空間受到一定限制。
總體來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)類供應(yīng)商的議價(jià)能力十分有限，談判與定標(biāo)的主動權(quán)仍牢牢掌握在房產(chǎn)企業(yè)手中。
2。3。5購買者議價(jià)能力分析
由于消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品大多是零散購買，購買者分散而弱小，議價(jià)能力幾乎沒有。另外房地產(chǎn)開發(fā)過程復(fù)雜，生產(chǎn)周期長，消費(fèi)者的房地產(chǎn)信息成本較高，因此目前來說消費(fèi)者力量相對較弱，但隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房
地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，買方的談判力量有逐漸增強(qiáng)之勢。 在未來一兩年內(nèi)，我國政府將繼續(xù)嚴(yán)格控制房價(jià)過快上漲，調(diào)控政策會使購房者的觀望情緒更加濃厚，房地產(chǎn)消費(fèi)也將更加理性，購房者的議價(jià)能力將有所增強(qiáng)。但我國商品房在未來十年內(nèi)仍將供不應(yīng)求，房地產(chǎn)企業(yè)在房價(jià)的走勢中仍會占主導(dǎo)地位。
3。萬科內(nèi)部環(huán)境分析
3。1企業(yè)組織結(jié)構(gòu)
創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)——組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運(yùn)營線、管理線、監(jiān)控線，這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng)，各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù)，每一個(gè)過程都得到高度關(guān)注。
3。2企業(yè)人力資源
“人才是萬科的資本，是萬科的核心競爭力”，萬科尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境。
萬科提供給每一位員工的是可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間，是公平競爭的環(huán)境，致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營、懂管理、有專業(yè)知識、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。
萬科追求個(gè)性發(fā)展與團(tuán)隊(duì)意識的協(xié)調(diào)一致，致力于成為學(xué)習(xí)型組織，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，提升自我價(jià)值。讓所有的人為了共同的目標(biāo)走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流和外部知識引進(jìn)，提高能力。
3。3企業(yè)財(cái)務(wù)狀況
公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負(fù)債狀況。
不可忽視公司的財(cái)務(wù)也存在一些問題，如存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降，速動比率和流動比率連續(xù)兩年降低，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年升高。
3。4企業(yè)文化現(xiàn)狀
萬科公司給自己的定位是：做中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”，萬科把人才視為資本，倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”，萬科企業(yè)文化案例為業(yè)界所推崇。
以“七個(gè)尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價(jià)值觀的形成和認(rèn)可，是萬科不斷發(fā)展的基石。萬科“陽光照亮的體制”讓其“創(chuàng)造健康豐盛的人生”不斷成為現(xiàn)實(shí)。
4。環(huán)境綜合分析—SWOT分析
4。1。自身優(yōu)勢分析
經(jīng)過20多年的持續(xù)努力，萬科在品牌知名度、資金實(shí)力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。在資本市場上，萬科以穩(wěn)健的經(jīng)營、良好的業(yè)績和規(guī)范透明的管理贏得了來自眾多投資者和資本合作方的青睞。
1） 中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價(jià)值排名第一。品牌知名度高，顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價(jià)都較高。
2） 萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標(biāo)志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。
3） 萬科集中采購裝修部品 凸顯規(guī)模效應(yīng)——降低采購成本約10％，技術(shù)、環(huán)保指標(biāo)高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
4） 萬科強(qiáng)大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。
5） 公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負(fù)債狀況。
4。2自身劣勢分析
1） 土地儲備不足，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。
2） 重視顧客，文化建設(shè)，但對員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。
3） 各城市顧客的評價(jià)不一，在某些城市萬科的住房，服務(wù)等有待提高。
4） 與政府的關(guān)系一般，在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。
4。3面臨機(jī)會分析
1） 世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在逐步復(fù)蘇并走向良好，我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢堅(jiān)挺，給房地產(chǎn)市場帶來了很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2） 政府宏觀調(diào)控政策頻繁出臺、國有資產(chǎn)布局優(yōu)化的規(guī)劃，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴(kuò)張。
3） 中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。
4） 萬科獲建設(shè)銀行500億授信額度建設(shè)銀行，進(jìn)一步增加對萬科的授信力度。而500億授信額度的獲取，對于萬科增強(qiáng)資金實(shí)力、抓住發(fā)展機(jī)遇無疑也將發(fā)揮非常積極的作用。
5） 中國屬于發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。中國人口數(shù)量龐大，對商品房青睞。
4。4潛在威脅分析
1） 政府管制的力度正在逐步加強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受到的政策制約已大大影響到企業(yè)的生產(chǎn)力和競爭力，而且持續(xù)的行業(yè)政策的變動還會使企業(yè)在今后或者更長一段時(shí)間內(nèi)處于不利的發(fā)展地位。
2） 政府金融政策趨緊，既提高了對房地產(chǎn)商資金實(shí)力的要求，也在一定程度上（3）對土地供給的宏觀調(diào)控以及土地交易市場化，增加了土地獲取的難度。政府對土地供給的調(diào)控以及土地招拍掛的市場運(yùn)作方式，增加了開發(fā)企業(yè)獲取土地的難度，加大了開發(fā)企業(yè)的資金需求。
3） 市場競爭加劇，綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。來自境外的房地產(chǎn)企業(yè)則通過各種方式，試圖加入戰(zhàn)局，使得原本激烈的競爭更趨白熱化。
5。影響組織的關(guān)鍵性因素
篇三：中海地產(chǎn)背景介紹說辭
中海地產(chǎn)背景資料介紹
“中海地產(chǎn)”是中國海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生成長于香港，輻射到澳門，發(fā)揚(yáng)光大于中國內(nèi)地。1979年注冊成立，1988年起進(jìn)軍內(nèi)地市場。在香港，幾乎每15個(gè)人中，就有1個(gè)人住在“中海”建造的房屋里，而造地達(dá)836萬平方米，更相當(dāng)于港島面積的九分之一。香港許多引人注目的標(biāo)志性建筑，都留下了“中海”的足跡：香港新機(jī)場客運(yùn)大樓——國際權(quán)威機(jī)構(gòu)評定的二十世紀(jì)十大建筑之一，香港迪士尼樂園。
20XX年8月8日，中海地產(chǎn)股份有限公司正式注冊成立。多年來，中海地產(chǎn)向社會提供了優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品，為數(shù)以萬計(jì)的人仕提供了優(yōu)越的居住選擇�！爸泻５禺a(chǎn)” —— 一個(gè)全國性的房地產(chǎn)品牌形神兼?zhèn)�，呼之即出。�?988年開始，中海地產(chǎn)發(fā)揮在香港房地產(chǎn)市場積累的豐富經(jīng)驗(yàn)與競爭優(yōu)勢，大力拓展中國內(nèi)地市場，先后在深圳、上海、廣州、北京、成都、長春、西安、南京、中山、廣西、蘇州、佛山、澳門、寧波等14個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、基本建設(shè)投資和物業(yè)管理，業(yè)績卓著，聲譽(yù)日隆。截至2005年底，中海地產(chǎn)在內(nèi)地的房地產(chǎn)總投資達(dá)到人民幣400億元，開發(fā)總量逾500萬平方米，已經(jīng)成功發(fā)展了數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如：
香港開發(fā)的項(xiàng)目：海�；▓@、聚龍居、帝景峰、雍翠豪園、御龍居、海悅豪庭.
“中海地產(chǎn)”以“誠信卓越，精品永恒”為開發(fā)理念，堅(jiān)持在創(chuàng)新中不斷超越自我，精品與創(chuàng)新成為“中海地產(chǎn)”品牌與感召力的核心，所倡導(dǎo)的“過程精品”理念，其核心就是用創(chuàng)新引領(lǐng)精品，用精品支撐創(chuàng)新；以“過程精品”鍛造“樓樓精品”，以制度化、規(guī)范化、程序化的專業(yè)化管理作為質(zhì)量保證的基礎(chǔ)，嚴(yán)格苛求，使高質(zhì)量成為“中�！逼放频谋举|(zhì)、基礎(chǔ)乃至品牌的生命。
作為1992年即在香港聯(lián)合交易所公開上市發(fā)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，“中海地產(chǎn)”首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)直接上市之先河。20XX年起，“中海地產(chǎn)”連續(xù)被國際著名的《財(cái)富》雜志列為中國地產(chǎn)業(yè)上市公司綜合實(shí)力第一名。在國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三大權(quán)威機(jī)構(gòu)共同組成的'中國房地產(chǎn)TOP10研究組進(jìn)行的“2004年中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究”中，“中海地產(chǎn)”以26。01億的品牌價(jià)值名列全國房地產(chǎn)企業(yè)榜首。2005年，“中海地產(chǎn)”再度榮登“中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌榜首”及“2005中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力榜首”，品牌價(jià)值遞升到33。11億元，成為中國最具品牌價(jià)值和綜合實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2006年，“中海地產(chǎn)”第三次獲得中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力第一名。
作為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，“中海地產(chǎn)”見證了中國房地產(chǎn)的崛起。27年來，“中海地產(chǎn)”環(huán)貫沿海、連橫內(nèi)陸，足跡遍布中國14大城市，鑄就了近百萬個(gè)家庭的居住夢想。
目前“中海地產(chǎn)”在內(nèi)地的房地產(chǎn)總投資達(dá)人民幣400多億元，開發(fā)總量超過500萬平方米，成功發(fā)展了數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有累計(jì)土地儲備可發(fā)展建筑面積超過1200萬平方米。
中海興業(yè)（寧波）有限公司簡介
“中海地產(chǎn)”是中國海外集團(tuán)在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，中國海外發(fā)展有限公司早在1992年就已經(jīng)在香港上市（香港聯(lián)合交易所代碼：0688），為中國上市公司中的知名企業(yè)。中海地產(chǎn)目前已經(jīng)成功在上海、北京、深圳、廣州、成都、南京、蘇州等12個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)績卓越，聲譽(yù)隆隆。
根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，2005年5月26日，有著“中國房地產(chǎn)第一品牌”美譽(yù)的“中海地產(chǎn)”以近7個(gè)億摘牌東錢湖首次推出的大型居住地塊——原寧波大紅鷹跑馬場，這是東錢湖高起點(diǎn)開展招商引資工作，“高平臺發(fā)展”的第一次重大而具標(biāo)志性的舉措。作為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，東前湖項(xiàng)目既是“中海地產(chǎn)”進(jìn)軍寧波房產(chǎn)市場的第一個(gè)項(xiàng)目，也是“中海地產(chǎn)”進(jìn)入整個(gè)浙江市場的第一個(gè)項(xiàng)目；項(xiàng)目位于東錢湖的“門戶”位置，這對“中海地產(chǎn)”多年來形成的“進(jìn)入一個(gè)城市就扎根一個(gè)城市、持續(xù)發(fā)展”的開發(fā)戰(zhàn)略來說，具有特別的象征意義，而對寧波房地產(chǎn)市場來說更具有多重意義：此次“中海地產(chǎn)”的全力傾情投入，既是東錢湖作為城市發(fā)展得天獨(dú)厚的區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢的體現(xiàn)，也是政府為打造東錢湖高尚居住板塊而創(chuàng)造的日趨成熟完善的居住配套與生活氛圍的驗(yàn)證，更是“中海地產(chǎn)”對寧波樓市堅(jiān)定的信心所在。因此，完全有理由相信：一個(gè)城市最具魅力的品牌與一個(gè)行業(yè)最具價(jià)值的品牌的結(jié)緣，必將締造一個(gè)城市最具想象力的生活傳奇。
中海興業(yè)（寧波）有限公司于2005年8月25日正式注冊成立，注冊資金3300萬美元，為外商獨(dú)資企業(yè)，投資建設(shè)寧波東錢湖鄞縣大道南側(cè)地塊，土地總面積550畝，可開發(fā)住宅面積33萬平方米，預(yù)計(jì)總投資人民幣18億元。
中海興業(yè)（寧波）有限公司將秉承中海地產(chǎn)一貫的“誠信卓越、精品永恒”的經(jīng)營宗旨，以過程精品塑造樓樓精品，將先進(jìn)的產(chǎn)品開發(fā)理念、全方位的營銷思路、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)帶入寧波市場，為促進(jìn)寧波城市建設(shè)，提高人民居住生活水平，貢獻(xiàn)自己的力量。
中海地產(chǎn)大事記
4月2日 由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院聯(lián)合主辦的“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)”企業(yè)家峰會在北京釣魚國賓館隆重舉行，大會公布了2005年“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”名單，中國海外發(fā)展有限公司榮登中國房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力第一名。
4月15日中海地產(chǎn)成功競得成都龍爪地塊，該地塊占地面積13。32萬平方米，可發(fā)展建筑面積45。6萬平方米，地價(jià)總金額6。6億元。
5月26日中海地產(chǎn)成功競得寧波市東錢湖旅游度假區(qū)鄞州大道南側(cè)地塊，該地塊占地面積33。61萬平方米，可發(fā)展建筑面積約35萬平方米。
5月27日由《新地產(chǎn)》聯(lián)合《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》、《證券市場周刊》、和訊網(wǎng)舉辦的新地產(chǎn)2005中國房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)系列評選結(jié)果在北京揭曉，中國海外發(fā)展有限公司再次榮登“2005中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)”，并位居中國10家最具增長潛力房地產(chǎn)上市公司榜首。
5月28日中海地產(chǎn)在南京的首個(gè)項(xiàng)目–中海塞納麗舍盛大開盤，銷售業(yè)績喜人，首期推出的140余套房源勁銷118套，成交率超過80%。
6月18日中海安德魯斯莊園隆重開盤，當(dāng)日成交150套，成交額近3億元，這個(gè)成績相當(dāng)于去年同期北京市場TOWNHOUSE一個(gè)月的銷售量，創(chuàng)造了2005年別墅項(xiàng)目的銷售奇跡。
7月12日中海地產(chǎn)再次榮獲國家商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院評定的“AAA誠信綜合等級單位”榮譽(yù)。
8月9日 中海地產(chǎn)成功競得深圳寶安區(qū)松崗A407—0517地塊位，地塊占地面積9。82萬平方米，可發(fā)展建筑面積27。6萬平方米，地價(jià)總金額4。94億元。 8月24日中海地產(chǎn)寧波公司順利取得了外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，并于次日取得了營業(yè)執(zhí)照，標(biāo)志著寧波公司的正式成立。
集團(tuán)公司20XX—20XX年公司發(fā)展策略
在規(guī)范中上升和發(fā)展將是內(nèi)地房地產(chǎn)市場的主旋律。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動住房消費(fèi)的升級換代是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的首要原因。城市化步伐加快已在我國初現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)而受到國家政策的重點(diǎn)引導(dǎo)，按照國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計(jì)劃綱要，到
2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到22 m，僅城鎮(zhèn)就需建設(shè)住宅27億m，平均每年需新建住宅5。4億m2。中國地產(chǎn)業(yè)將能夠保持強(qiáng)勁的增長。政府對土地市場、房產(chǎn)市場以及行業(yè)將進(jìn)一步規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)不斷向市場化、規(guī)范化的方向發(fā)展，行業(yè)競爭程度不斷加劇，企業(yè)優(yōu)勝劣汰關(guān)鍵取決于品牌、規(guī)模和經(jīng)營管理模式。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、住宅建設(shè)的飛速發(fā)展，都將賦予我們巨大的機(jī)會。與我公司直接密切相關(guān)的物流、物業(yè)、設(shè)計(jì)、基建投資等行業(yè)發(fā)展前景依然廣闊。
繼續(xù)加大內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資力度，要堅(jiān)持“低成本競爭、高品質(zhì)營銷”的經(jīng)營策略，集團(tuán)公司內(nèi)地地產(chǎn)20XX—05年的奮斗目標(biāo)為：構(gòu)建起以一線城市為中心，以二線城市為輔助的區(qū)域拓展的戰(zhàn)略格局；在規(guī)模上將實(shí)現(xiàn)比較大的跨越，年土地儲備達(dá)到150萬m2，2005年銷售額達(dá)到60億元，年利潤貢獻(xiàn)6億元，房地產(chǎn)銷售額在全國的市場份額超過1%，成為全國知名、優(yōu)秀的地產(chǎn)公司。集團(tuán)內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新旗艦——中海地產(chǎn)股份有限公司的利潤要保持20%的增長，2005年資產(chǎn)規(guī)模和綜合實(shí)力躋身于全國房地產(chǎn)上市企業(yè)的前三位。到20XX年，各地區(qū)公司捆綁起來，“中海地產(chǎn)”的綜合實(shí)力要進(jìn)入全國性房地產(chǎn)業(yè)的前三名，在土地儲備、市場占有、創(chuàng)新能力方面處于全國領(lǐng)先地位。在北京、上海、廣州、深圳等大城市，綜合實(shí)力必須進(jìn)入前五名，在成都、西安等中等城市，綜合實(shí)力必須進(jìn)入前三名。搞好在建項(xiàng)目的發(fā)展策劃工作，密切注視地產(chǎn)市場的變化和趨勢，把握機(jī)會，積極促銷樓宇，盡快回籠資金，并為今后項(xiàng)目的發(fā)展提供資金。
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