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　　不動(dòng)產(chǎn)登記是什么意思??

　　不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

　　作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記又稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)國(guó)家確定的職能部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

　　1.登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。

　　2.登記是國(guó)家專職部門的活動(dòng)。

　　3.登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。

　　4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿

　　性質(zhì)

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說：

　　(1)公法行為說。

　　(2)證明行為說。

　　(3)司法行為說。不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。[2]

　　3權(quán)利

　　(1)所有權(quán)。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記

　　(2)地上權(quán)。

　　(3)永佃權(quán)。

　　(4)地役權(quán)。

　　(5)先取特權(quán)。

　　(6)質(zhì)權(quán)。

　　(7)抵押權(quán)。

　　(8)租賃權(quán)。

　　(9)采石權(quán)。

　　4功能

　　不動(dòng)產(chǎn)登記首先，我們要明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是基于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求。有關(guān)人士認(rèn)為，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)。這是制度本身的價(jià)值，是基本功能。嚴(yán)格地講，是制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值，服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度首先要實(shí)現(xiàn)其主導(dǎo)價(jià)值，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。如果主導(dǎo)價(jià)值都不能實(shí)現(xiàn)或者無法實(shí)現(xiàn)，這項(xiàng)制度以及此項(xiàng)工作自然會(huì)“功敗垂成”，何言其他價(jià)值?

　　其次，我們要明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的用途——為全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的形成構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。同時(shí)，可以適度挖掘不動(dòng)產(chǎn)登記的衍生價(jià)值。很多制度之間是有關(guān)聯(lián)的，可以相互補(bǔ)充、取長(zhǎng)補(bǔ)短。反腐敗制度建設(shè)與完善，不是“單打獨(dú)斗”，應(yīng)該利用一切當(dāng)今的與正在建立的制度資源，應(yīng)該是“組合拳”。關(guān)住權(quán)力的“制度籠子”，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴(yán)絲密縫，不給權(quán)力留下絲毫機(jī)會(huì)。

　　制度設(shè)計(jì)很關(guān)鍵。不以反腐需求為初衷建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這種思路是有道理的，但是也不能諱言該制度附帶的反腐敗功能。應(yīng)將反腐敗基因注入該項(xiàng)制度的設(shè)計(jì)中，至少要預(yù)留一定的預(yù)期與空間，這并不會(huì)消解它的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心價(jià)值。

　　5職責(zé)

　　機(jī)關(guān)職責(zé)

　　不動(dòng)產(chǎn)登記

　　登記機(jī)關(guān)的職責(zé)是指登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)依法享有的職權(quán)與應(yīng)履行的義務(wù)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，不同國(guó)家或地區(qū)的立法有不同的規(guī)定。德國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)除有審查當(dāng)事人的申請(qǐng)材料是否齊備的權(quán)利之外，對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記的內(nèi)容只有消極的登記義務(wù)。

　　中國(guó)物權(quán)法既沒有去試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更沒有去回答物權(quán)法要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)去進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，而是在聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，針對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)作出原則性規(guī)定。該法第12條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料。

　　(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問當(dāng)事人。

　　(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)。

　　(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　具體來說，物權(quán)法要求中國(guó)的登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　1.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的必要材料。

　　2.詢問申請(qǐng)人有關(guān)登記事項(xiàng)。

　　3. 如實(shí)、及時(shí)進(jìn)行登記。

　　4.法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　為保證登記機(jī)關(guān)更好地履行登記職責(zé)，物權(quán)法在規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)的基礎(chǔ)上，又對(duì)其禁止從事的行為作出明確規(guī)定。[3]

　　法律責(zé)任

　　1.登記機(jī)關(guān)法律責(zé)任概述。登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任，是指登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤給當(dāng)事人造成損失而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。

　　2.登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則。侵權(quán)行為的歸責(zé)原則，就是指歸責(zé)的一般規(guī)則，是據(jù)以確定行為人承擔(dān)民事責(zé)任的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，也是貫穿于侵權(quán)行為法之中，對(duì)各個(gè)侵權(quán)行為規(guī)則起著統(tǒng)帥作用的立法指導(dǎo)方針。

　　3.登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件。根據(jù)無過錯(cuò)責(zé)任的歸責(zé)原則，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任須具備以下要件：[4]

　　(1)存在登記錯(cuò)誤。所謂登記錯(cuò)誤是指除了登記申請(qǐng)人弄虛作假，登記機(jī)關(guān)盡到了審查職責(zé)之外的情況，都屬于登記錯(cuò)誤。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記

　　(2)存在損害事實(shí)。所謂損害事實(shí)是指因一定的行為或事件使某人受侵權(quán)法保護(hù)的權(quán)利和利益遭受某種不利益的影響。損害事實(shí)的存在是侵權(quán)賠償責(zé)任構(gòu)成的前提，“無損害即無賠償”。

　　(3)損害事實(shí)與登記錯(cuò)誤之間有因果關(guān)系。

　　4.登記機(jī)關(guān)賠償范圍及其追償。登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的范圍應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤造成的實(shí)際損失來確定，包括主權(quán)利受損害的賠償、利息及當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費(fèi)用，如申請(qǐng)更正登記、異議登記的費(fèi)用，進(jìn)行訴訟的費(fèi)用，等等。

　　6登記　　

       將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。

　　建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享。

　　推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

　　中國(guó)有關(guān)部門將加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國(guó)土資源部將按中央部署，協(xié)調(diào)有關(guān)部門建立部際聯(lián)席會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，扎實(shí)開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明在2014年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國(guó)土資源管理的一項(xiàng)新職能。建立實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是中國(guó)產(chǎn)權(quán)管理體制機(jī)制的重大改革，責(zé)任重大，任務(wù)艱巨。當(dāng)前，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺(tái)，要逐個(gè)落實(shí)到。重點(diǎn)是作好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的頂層設(shè)計(jì)，制度安排。

　　按照《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》、國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議等有關(guān)要求，首先落實(shí)好統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一登記依據(jù)，盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，建立部際聯(lián)席會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，機(jī)構(gòu)人員要到位，加強(qiáng)工作支撐。[6]

　　7模式

　　近、現(xiàn)代各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。

　　(一)契據(jù)登記制度

　　契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。

　　契據(jù)登記制度具有以下法律特征：

　　(1)登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件。

　　(2)登記與否不予強(qiáng)制。

　　(3)登記實(shí)行形式審查主義。

　　(4)登記無公信力。

　　(5)登記簿采人的編成主義。

　　(6)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)，即不僅登記不動(dòng)產(chǎn)物登記物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)統(tǒng)一。

　　(二)權(quán)利登記制度　

　權(quán)利登記制度，又稱實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國(guó)民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國(guó)以及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用。

　　權(quán)利登記制度具有以下法律特征：

　　(1)登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。

　　(2)登記采實(shí)質(zhì)審查主義。

　　(3)登記具有公信力。

　　(4)登記采用強(qiáng)制主義。

　　(5)登記簿采物的編成主義。

　　(6)登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。

　　(三)托倫斯登記制度

　　托倫斯登記制度托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。

　　托倫斯登記制度具有如下法律特征：

　　(1)登記不實(shí)行全面的強(qiáng)制主義。

　　(2)登記采實(shí)質(zhì)審查主義。

　　(3)登記具有公信力。

　　(4)交付權(quán)利證書。

　　(5)登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。

　　(6)設(shè)置賠償基金。

　　(四)三種登記模式的評(píng)析

　　上述三種不動(dòng)產(chǎn)登記模式各具特色。無論是利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與其本國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，并通過各自的內(nèi)部調(diào)整，基本上達(dá)到自我體系的完善。如果脫離一國(guó)的具體國(guó)情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

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